شلیک خطا در بازار مسکن - مجله گیتی رو

جهت دریافت خدمات آلاچیق کنار استخر با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

اکونومیست با اشاره به رشد شدید قیمت مسکن در سئول و مشکل ساز شدن این تورم ملکی برای خانوار های فاقد مسکن گزارش داد: دولت کره با تصور اینکه این بحران با اقتصادیات های محدودنماینده خرید غیرمصرفی و سلب قدرت بانکی خرید مسکن (عدم پرداخت وام) قابل کنترل است، دو سیاست را در این جهت به اجرا درآورد، اما اکنون این سیاست ها نه تن ها به هدف اصابت ننموده که باعث مسائل بیشتر در بازار مسکن شده است.

سه نوع اقتصادیات ملکی نه تن ها سفته باز ها را مهار نموده که بر فرایند سرمایه گذاری های ساختمانی (سمت عرضه) اثر منفی گذاشته است. از طرفی، اعمال محدودیت و ممنوعیت برای پرداخت وام خرید مسکن نیز باعث شده چشم انداز تقاضای پایدار و پرحجم برای سازنده ها نامناسب ارزیابی گردد و همین به کاهش انگیزه برای ساخت وساز منجر شده است. این بحران اولیه باعث افزایش تقاضا در بازار اجاره مسکن و سرایت التهاب به آنجا (بحران ثانویه) شده است.

در مطالعه ای که بر روی بازار مسکن کره جنوبی اجرا شده توصیه های هشدارآمیز کارشناسان اقتصادی دیده می گردد که خطاب به دولت راه جلوگیری از زیان بیشتر خانه اولی ها را سیاست گذاری درست از جهت افزایش قدرت خرید و همزمان افزایش عرضه عنوان می نمایند.

بنا بر آنچه در کف خیابان های ناحیه گنگنام (ناحیه ای که سئول و چند منطقه شهری دیگر در آن واقع شده است) در جریان است، به نظر می رسد اکنون زمان مناسبی برای خرید خانه در پایتخت کره جنوبی نیست. لی30 ساله که استودیویی در محله پر زرق و برق جنوب سئول اجاره نموده است، در این رابطه می گوید: دنبال آپارتمان گشتن به یک کابوس تبدیل شده است. من فکر آن بودم که چه چیزی را کجا می توانم بخرم، که ناگهان طی یک ماه قیمت ها بیش از 20 درصد در مقایسه با سال قبل افزایش یافت. گرچه آقای لی شغلی مناسب در یک کارخانه عظیم دارد و قصد داشت آپارتمان را با یاری نامزد خود بخرد، اما اکنون آن ها نگران اجاره نشینی خود هستند. او می گوید: دولت می گوید می خواهد با ثروتمندان بجنگد، اما در عمل آن ها به جنگ با طبقه متوسط برخاسته اند.

به گزارش اکونومیست این گلایه ها در میان شهفرایندان کره ای در ماه های اخیر متداول تر شده است. سئول عظیم خانه نیمی از جمعیت کره جنوبی است و جاذبه های شغلی، مدارس و سرگرمی های فراوانی را به شهفرایندان ارائه می نماید. بر این اساس کمتر کسی در هر قشر از مردم است که نخواهد به این شهر نقل مکان کند. با این حال عموما توان اقتصادی این نقل مکان وجود ندارد. براساس اطلاعاتی که اداره آمار کره جنوبی منتشر نموده است، قیمت املاک مسکونی در پایتخت این کشور در سه سال اخیر بیش از 40 درصد رشد داشته، درحالی که برآورد های بانک کوکمین نشان می دهد در این دوره قیمت آپارتمان افزایش 52 درصدی یافته است. به عقیده صاحب نظران بخش عمده این افزایش ناشی از تقاضای بالا برای ساختمان های باکیفیت کمیاب در محله های پرطرفداری همچون گنگنام است.

دولت که حباب قیمتی ناشی از سفته بازی را به دقت رصد می نموده، در سال های اخیر برای آرام کردن بازار مسکن معیار هایی را به اجرا درآورده است. در این رابطه ماه دسامبر گذشته بود که اعطای وام های رهنی به ارزش بیش از 5/ 1 میلیارد وون (3/ 1 میلیون دلار) که قیمت یک آپارتمان متراژ متوسط در گنگنام است ممنوع شد. کاهش نسبت وام به ارزش خانه های با ارزش بیش از 900 میلیون وون از 40 به 20 درصد نیز از دیگر این اقدامات بود. به علاوه ماه گذشته (جولای) دولت از طرح خود برای افزایش اقتصادیات خانه های لوکس، اخذ اقتصادیات از مالکانی که بیش از دو خانه دارند و اقتصادیات بر سود ناشی از فروش کوتاه مدت املاک رونمایی کرد. با این حال در مجموع اثربخشی این اقدامات در هاله ای از ابهام است. به عقیده کارشناسان اجرای چنین سیاست گذاری های ناکارآمدی به ویژه جوانانی که رویای خانه دار شدن را در سر می پرورانند ناامید می نماید؛ مردمی که از شنیدن مدام قول مسکن ارزان از زبان مسوولان خسته شده اند.

البته بخشی از مشکل ناشی از آن است که کوشش های دولت برای آرام کردن بازار مسکن به واسطه سیاست های پولی گشاده دستانه بانک مرکزی خنثی می گردد. در راستای ایجاد ضربه گیر و رسیدگی به بحران های اقتصادی کووید-19، بانک مرکزی کره جنوبی نرخ های بهره را کاهش داده، امری که منجر به ورود بخشی از سرمایه های افراد به بخش خرید ملک شده و باعث افزایش قیمت ناشی از خرید های سرمایه ای می گردد که دود این شرایط به چشم تقاضای مصرفی رفته است. در این میان برنامه های دولت برای افزایش نرخ های اقتصادیات، با برانگیختن خشم سرمایه گذاران احتمالا محدودیت عرضه را به دنبال خواهد داشت. از طرفی کوشش های موازی در جهت رسیدگی به کمبود خانه های باکیفیت به وسیله ساخت تعداد بیشتری از این خانه ها طبق برنامه ریزی جلو نرفته است. در مجموع این عوامل باعث شده اند قیمت ها فرایند افزایشی خود را ادامه دهند و فاصله خانه اولی های کره ای با خانه بیشتر از قبل گردد.

به عقیده کارشناسان، آستانه ای که دولت برای اعطای وام های رهنی معین نموده است، عمدتا به خانه اولی ها صدمه می زند به خصوص آن هایی که می خواهند در مناطق خوش نشین خانه دار شوند. بنابر ادعای سانگ این هو، کارشناس در اتاق فکر موسسه توسعه کره جنوبی، دولت بر این عقیده است که می خواهد به مصرف نمایندگان نهایی یاری و خریداران سفته باز را تنبیه کند. صاحب نظران، اما نظری دیگر دارند و می گویند این کوشش ها در کنار اینکه ممکن است سفته بازان را تنبیه کند، اما حتما به خریداران واقعی هم صدمه می زند.

نارضایتی ها به خصوص به خاطر شرایط نابسامان بازار اجاره بالا گرفته است. دو پنجم از مردم سئول در خانه های شخصی خود زندگی می نمایند، مابقی، اما اجاره نشین هستند. به این خاطر که مردم کره جنوبی تمایل بالایی برای سرمایه گذاری پس انداز های خود در املاک دارند، بیش از چهارپنجم مالکان به جای کسب وکار ها و نهاد های دولتی، اشخاص حقیقی هستند، نرخی که در ژاپن دوسوم و در بریتانیا اندکی بیش از 50 درصد است.

تقریبا حدود نیمی از اجاره نشینی ها در این کشور بر مبنای سیستم منحصربه فردی با نام جئونس یا پول کلید صورت می گیرد. تحت قرارداد های این نظام، مستاجران باید 60 تا 80 درصد از قیمت خرید را به صورت سپرده به مالکان بپردازند تا برای دو سال رایگان در آن خانه زندگی نمایند.

این پرداختی ها به مالکان یاری می نماید بتوانند از پس تامین اقتصادی خرید خانه های بیشتری برآیند. در مقابل، اما بسیاری نمی تواند پول این قرارداد ها را جور نمایند. در ظاهر و با مقایسه سطح درآمد ها به نظر می رسد سئول شهری ارزان تر نسبت به لندن و هنگ کنگ است. در واقعیت، اما توانایی خرید شهفرایندان این شهر در سطحی پایین تر واقع شده است. البته چالش های دیگری نیز وجود دارد مثل سطح بالای بدهی خانوار که در سال های اخیر باشتاب بالایی افزایش یافته است.

هام جون هو، یکی از اعضای سابق کمیته پولی بانک مرکزی کره جنوبی و استاد کنونی دانشگاه یونسی سئول می گوید: به طور کلی اقتصاد کشور به شدت تحت تاثیر بازار املاک است. اگر قیمت های مسکن دچار سقوط ناگهانی شوند، بسیار بد خواهد بود. در کوتاه مدت به نظر می رسد ناتوانی دولت در پایین آوردن قیمت ها، چیز بدی است. درحال حاضر که اقتصاد از شوک های اقتصادی کووید-19 رنج می برد، اما هیچ کس نمی خواهد چنین سقوط ناگهانی در قیمت های مسکن اتفاق بیفتد. شوک های اقتصادی این بیماری، چالش هایی را برای درآمد خانوار ایجاد نموده است. در این شرایط با توجه به اینکه مردم سطح مخارج خود را کاهش می دهند، چنین اتفاقی می تواند دوره بهبود اقتصادی را به تعویق بیندازد، هرچند کاهش نرخ های بهره بعضی آثار مثبت به ارمغان بیاورد.

با این حال در بلندمدت، باید به مشکل ناتوانی خرید مسکن مردم رسیدگی کرد. کارشناسان معتقدند به جای مداخلات سیاستی دولت، یکی از راه های مطمئن پایین آوردن قیمت ها، افزایش عرضه مسکن است. چراکه به نظر نمی رسد در آینده سئول جذابیت خود را به عنوان شهری برای زندگی از دست بدهد یا اینکه ذائقه سرمایه گذاران و مالکان آینده نگر نسبت به این شهر تغییر کند. هام در این رابطه می گوید: مردم بیشتری می خواهند در آپارتمان های باکیفیت زندگی نمایند. سئول، اما به اندازه کافی از این خانه ها ندارد؛ بنابراین ما احتیاج داریم تعداد بیشتری از این خانه ها بسازیم.